Palermo, 17 Marzo 2026
Dal 18 dicembre 2025 sono in vigore nuove regole sugli immobili di provenienza donativa. Ecco cosa cambia per compravendite, mutui, famiglie e acquirenti.
La riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025 segna un passaggio molto importante per il mercato immobiliare italiano: gli immobili ricevuti per donazione diventano più facilmente commerciabili e, in molti casi, più agevolmente finanziabili. Un cambiamento che interessa famiglie, acquirenti, banche e operatori del settore.
Un tema centrale per il notariato nel 2026
Tra i temi più rilevanti per il settore notarile nel 2026 vi è senza dubbio la nuova disciplina degli immobili di provenienza donativa. La riforma introdotta dall’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, ha inciso in modo significativo sulla materia delle donazioni e delle successioni, modificando in particolare gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile. Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato pubblicato nel 2026 evidenzia che l’intervento è stato ispirato all’esigenza di stabilizzare la circolazione dei beni di provenienza donativa e successoria.
Per anni, infatti, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione è stato percepito come un’operazione più delicata rispetto a una compravendita “ordinaria”. La ragione era semplice: il timore che il bene potesse, nel tempo, essere coinvolto in azioni promosse da legittimari lesi. Questo elemento ha spesso reso più prudente il mercato, rallentando trattative e creando resistenze anche in sede di concessione del mutuo. Il Notariato ha definito la riforma una semplificazione destinata a superare un problema che per anni ha ostacolato migliaia di compravendite.
Perché gli immobili donati erano considerati più complessi
Nel sistema precedente, l’immobile oggetto di donazione poteva presentare, per il terzo acquirente, un profilo di incertezza maggiore. Il punto critico riguardava il possibile esercizio delle tutele successorie da parte dei legittimari, con effetti che il mercato percepiva come un rischio reale sulla stabilità dell’acquisto. Anche quando l’operazione appariva regolare sotto il profilo documentale, la provenienza donativa continuava a essere considerata un fattore di cautela.
Non si trattava di un tema marginale. In un comunicato del dicembre 2025, il Consiglio Nazionale del Notariato ha richiamato il dato di 217.749 donazioni di beni immobili nel 2024, con un incremento del 6,8% rispetto all’anno precedente. Questo dato mostra con chiarezza quanto la questione incida concretamente sulla gestione patrimoniale delle famiglie e sulla normale circolazione dei beni.
Cosa cambia con la riforma
La riforma si muove in una direzione molto chiara: rafforzare la certezza della circolazione immobiliare e ridurre l’incertezza che gravava sugli immobili di provenienza donativa. Secondo il Notariato, il nuovo impianto mira a stabilizzare la circolazione dei beni di provenienza donativa e successoria e a favorirne anche la bancabilità.
Sul piano sostanziale, il messaggio è rilevante: chi acquista un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione gode oggi di un quadro più sicuro rispetto al passato. Il comunicato del Notariato del 17 dicembre 2025 sottolinea che, con la riforma in vigore dal giorno successivo, per i legittimari lesi non viene meno la tutela, ma essa si traduce in un diritto di credito nei confronti del donatario, e non nella possibilità di far valere i propri diritti sul bene donato già venduto al terzo.
È proprio questo passaggio a segnare il cambiamento più profondo: la tutela familiare resta, ma viene riequilibrata con l’esigenza di assicurare maggiore affidabilità al traffico giuridico e al mercato immobiliare.
Gli effetti pratici per compravendite e mutui
Nel 2026 la conseguenza più evidente della riforma è una maggiore fluidità nelle operazioni che riguardano immobili di provenienza donativa. Dove prima l’origine del bene poteva generare dubbi, richieste di approfondimento aggiuntive o prudenza da parte degli istituti di credito, oggi il quadro tende a essere più lineare. Lo stesso studio del Notariato collega la riforma a un rafforzamento della bancabilità di questi beni.
Questo significa, in termini concreti, che la provenienza donativa non deve più essere letta automaticamente come un ostacolo insuperabile. Resta naturalmente essenziale l’analisi del singolo caso, ma il contesto normativo è oggi più favorevole a una circolazione ordinata e sicura del bene. Questa evoluzione interessa non solo chi vende e chi compra, ma anche banche, intermediari e professionisti che accompagnano l’operazione.
Da quando si applicano le nuove regole
Un profilo particolarmente importante riguarda la disciplina temporale. Il Notariato ha chiarito che il nuovo regime si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni già aperte prima di tale data, continua invece a rilevare un regime transitorio: le regole precedenti restano operative solo in presenza di azione di riduzione o di atto di opposizione alla donazione notificati e trascritti entro sei mesi dall’entrata in vigore della norma.
Questo aspetto è decisivo, perché molte operazioni concluse o avviate tra fine 2025 e 2026 richiedono una lettura tecnica accurata del momento in cui si è aperta la successione e degli eventuali atti già compiuti. In altre parole, la riforma semplifica il quadro generale, ma rende ancora più importante la corretta ricostruzione del caso concreto.
Perché il ruolo del notaio resta centrale
Proprio in questa fase, il ruolo del notaio rimane essenziale. La maggiore semplicità normativa non elimina la necessità di controlli seri, ma li rende ancora più decisivi nella corretta impostazione dell’operazione. Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che il notaio svolge una funzione di controllo preventivo di legalità e verifica la conformità dell’atto alla legge e alla volontà delle parti.
Applicato al tema degli immobili di provenienza donativa, questo significa valutare con attenzione la provenienza del bene, il quadro successorio, il regime normativo applicabile e le eventuali implicazioni della disciplina transitoria. La riforma, quindi, non riduce il valore dell’assistenza notarile: al contrario, ne conferma la centralità, soprattutto quando l’obiettivo è trasformare una questione complessa in un acquisto solido e giuridicamente sicuro.
Conclusione
La nuova disciplina degli immobili di provenienza donativa è uno dei temi notarili più importanti del 2026 perché interviene su un nodo storico del mercato immobiliare italiano: il rapporto tra tutela dei legittimari, sicurezza degli acquisti e accesso al credito. Dal 18 dicembre 2025 il sistema si orienta con maggiore decisione verso la certezza della circolazione dei beni, senza eliminare le tutele, ma ridefinendole.
Per famiglie, investitori e operatori, il segnale è chiaro: la provenienza donativa non va più letta con automatica diffidenza, ma va affrontata con metodo, competenza tecnica e corretta consulenza. Ed è proprio qui che il notaio continua a svolgere una funzione decisiva.
