Spesso, nella fase delle trattative che precede la stipulazione di un contratto, le parti sentono la necessità, una volta raggiunto l’accordo sugli aspetti fondamentali del contratto, di fissarli in un documento, nel quale esse fissano i reciproci impegni che dovranno essere adempiuti nell’atto definitivo, e stabiliscono le condizioni per addivenire al perfezionamento dell’operazione.
Questo documento, tecnicamente definito “contratto preliminare“, ma anche, nella prassi, “compromesso“, seppure in astratto buono per ogni genere di affari, è particolarmente utilizzato nelle trattative riguardanti atti di rilevante valore economico, quali sono in genere le compravendite immobiliari.
E’ particolarmente interessante notare che, in caso di inadempimento dell’obbligo di vendere assunto in un preliminare, il promissario acquirente, se il preliminare contiene tutti gli elementi necessari, può ottenere una sentenza di esecuzione del preliminare, che, sostituendosi all’atto definitivo, determina il trasferimento dell’immobile al promissario acquirente: pertanto è opportuno che il preliminare contenga tutti gli elementi necessari, ed a tale scopo può essere utile farsi assistere dal notaio fin dalla fase della sua redazione.
Il notaio può limitarsi a prestare la propria consulenza per la redazione del preliminare, che resta una semplice scrittura privata, pienamente idonea a racchiudere gli obblighi delle parti; ovvero può intervenire in qualità di pubblico ufficiale dando all’atto la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Il contratto preliminare, concluso con semplice scrittura privata, è pienamente valido tra le parti, ma non è opponibile ai terzi che abbiano trascritto o iscritto formalità pregiudizievoli. Ciò, in taluni casi in cui ci si voglia mettere al sicuro da eventuali rischi, può rendere opportuno che lo stesso sia redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, in ambo i casi con l’intervento del notaio. Infatti la legge prevede la trascrizione del preliminare “notarile”, con efficacia di prenotazione degli effetti della successiva trascrizione dell’atto definitivo: qualora dopo la trascrizione del preliminare l’immobile venisse pignorato o ipotecato, la successiva trascrizione dell’atto definitivo prevarrà su tali formalità, in quanto gli effetti della stessa retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare. Questo naturalmente comporterà alcuni costi in più, in parte (come in tutti i casi in cui venisse registrato il preliminare) recuperabili al momento del rogito definitivo.