L’IVA (Imposta sul valore Aggiunto) è un’imposta alternativa all’imposta proporzionale di registro (principio di alternatività): quando un trasferimento è soggetto ad IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali possono essere in misura fissa o proporzionale (3%+1%) in funzione della natura del bene.
Mentre sono sempre gravati da imposta proporzionale di registro gli atti che vedono, quale venditore, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, non vale la reciproca, in quanto non sempre una vendita effettuata da un soggetto che agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione è gravato dall’IVA e sfugge all’imposta proporzionale di registro.
Per i fabbricati o le porzioni di fabbricato, gli elementi che determinano l’applicazione dell’IVA ovvero, essendo l’operazione esente da IVA, l’imposta di registro, sono dati dallo svolgimento di un’attività di costruzione o ristrutturazione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice, e dalla natura dell’immobile che forma oggetto della vendita. Infatti:
A) Immobili abitativi
1) se l’immobile è, sulla base della categoria catastale, destinato ad abitazione e/o a pertinenza di abitazione, si applica sempre l’IVA se la cessione è effettuata, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o della ristrutturazione, dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito, anche tramite impresa appaltatrice, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (restauro/risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; ristrutturazione urbanistica). In questo caso l’imposta di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa e inoltre sono dovuti l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale;
2) se la cessione è effettuata dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito l’intervento di ristrutturazione, dopo i cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori, si applica l’IVA nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. In questo caso l’imposta di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa e inoltre sono dovuti l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale. In assenza di opzione la cessione è esente da IVA e si applica l’imposta di registro in misura proporzionale, con le medesime regole degli acquisti da privati, per cui si rinvia alla voce LE IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI;
3) se la cessione è effettuata da impresa diversa dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito l’intervento di ristrutturazione, la cessione è sempre esente da IVA e si applica l’imposta di registro in misura proporzionale, con le medesime regole degli acquisti da privati, per cui si rinvia alla voce LE IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI;
B) Immobili non abitativi (strumentali per natura)
1) se l’immobile è, sulla base della categoria catastale, diverso e dunque non destinato ad abitazione e/o a pertinenza di abitazione (c.d. Immobili strumentali per natura), si applica sempre l’IVA se la cessione è effettuata, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o della ristrutturazione, dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito, anche tramite impresa appaltatrice, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. In questo caso solo l’imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in modo proporzionale, l’imposta ipotecaria nella misura del 3% e l’imposta catastale nella misura dell’1%; e inoltre sono dovuti l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale;
2) se la cessione è effettuata dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito l’intervento di ristrutturazione, dopo i cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori, si applica l’IVA nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. In assenza di opzione invece la cessione è esente da IVA. In entrambi i casi, diversamente da quanto è previsto per le cessioni di immobili a destinazione abitativa, l’imposta di registro si applica in misura fissa e non proporzionale, e sono dovute l’imposta ipotecaria proporzionale nella misura del 3% e l’imposta catastale proporzionale nella misura dell’1%, nonché l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale;
3) se la cessione è effettuata da impresa diversa dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito l’intervento di ristrutturazione, si applica l’IVA nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. In assenza di opzione invece la cessione è esente da IVA. In entrambi i casi, diversamente da quanto è previsto per le cessioni di immobili a destinazione abitativa, l’imposta di registro si applica in misura fissa e non proporzionale, e sono dovute l’imposta ipotecaria proporzionale nella misura del 3% e l’imposta catastale proporzionale nella misura dell’1%, nonché l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale.
L’inversione contabile (o reverse charge)
Quando il cessionario dell’immobile è a sua volta soggetto IVA, e nei soli casi in cui l’IVA si applichi per espressa opzione del cedente, trova applicazione il meccanismo dell’inversione contabile (o reverse charge), in base al quale l’imposta viene trattenuta dal cessionario, che ne diventa soggetto passivo, e provvederà al versamento nell’ambito della liquidazione periodica.
Terreni
La cessione di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni
è sempre esente da IVA e si applica l’imposta di registro.
Le aliquote
Il tributo si applica, nella misura ordinaria, con l’aliquota del 22%; in ambito immobiliare sono però previste, in taluni casi, aliquote inferiori.
E’ prevista l’aliquota del 10% per la cessione di immobili a destinazione abitativa non di lusso (escluse cioè le categorie catastali A1 e A8) e loro pertinenze (es. box, cantina); detta aliquota è ridotta al 4% in presenza dei requisiti per l’acquisto della prima casa e delle sue pertinenze, in ragione di una per ciascuna categoria.
La stessa aliquota del 10% si applica anche per le cessioni, effettuate dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi abbia eseguito, anche tramite impresa appaltatrice, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di immobili diversi da quelli sopra indicati, a condizione che detti immobili costituiscano porzioni di edifici nei quali almeno il 51% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione, e che non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.
Imponibile
L’imposta si applica sul corrispettivo. Il valore catastale è irrilevante.
Contratto preliminare
Se il contratto preliminare prevede solo pattuizioni soggette ad IVA (tale è la previsione di un acconto, che sconta l’IVA, ma non la previsione di una caparra, alla quale si applica l’imposta di registro nella misura dello 0,50%), è esente da registrazione e, se registrato, prevede l’applicazione della sola imposta fissa di registro, oltre al bollo nella misura di euro 16 ogni quattro fogli.
Se è prevista una caparra si applica anche l’imposta proporzionale dello 0,50% e non ne è previsto il recupero in sede di atto definitivo.