L’acquisto della prima casa di abitazione è favorito dal nostro legislatore mediante agevolazioni fiscali che riguardano, oltre all’atto di acquisto, anche il mutuo eventualmente contratto per l’acquisto.
Infatti, non soltanto all’atto di acquisto si applica l’imposta di registro nella misura del 2% anziché del 9% (aliquota calcolata, su richiesta dell’acquirente, non sul prezzo ma sul valore catastale, quest’ultimo risultante dall’applicazione alla rendita di un moltiplicatore fissato in misura diversa, 115,5 per la prima casa e 126 per la casa diversa dalla prima), ovvero, in caso di acquisto soggetto ad IVA, aliquota del 4% in luogo di quella del 10%, ma è agevolato anche il mutuo, con applicazione dell’imposta sostitutiva (in luogo, cioè, dell’imposta di registro e delle altre imposte e tasse astrattamente applicabili) nella misura dello 0,25% in luogo dell’aliquota del 2% applicabile per l’acquisto della casa diversa dalla prima.
A ciò si aggiunga che le Banche sono solite applicare tassi d’interesse più vantaggiosi per i mutui richiesti per l’acquisto della prima casa, probabilmente perché, statisticamente, il mutuo prima casa registra un tasso di morosità inferiore.
I requisiti per il godimento dell’agevolazione per l’acquisto e per il mutuo sono identici, in quanto la legge prevede che in seno al mutuo o un documento allegato l’acquirente effettui le medesime dichiarazioni che sono richieste per l’acquisto.
Cosa è oggetto dell’agevolazione?
L’acquisto della casa non di lusso (esclusi cioè gli immobili classificati in catasto alle categorie A/1 e A/8, oltre naturalmente la categoria A/10 che individua gli uffici) e delle sue pertinenze (es. box, cantina), in ragione di una per ciascuna categoria.
Quali sono i requisiti per godere dell’agevolazione?
A) occorre che l’acquirente abbia la residenza nello stesso Comune dove si trova l’immobile da acquistare, ovvero, se si tratta di Comune diverso, che esso si impegni a trasferire la residenza in quel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto; ovvero ancora, che si tratti del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività. Vi sono poi delle norme particolari per l’acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero di cittadino italiano emigrato all’estero, e ancora per il personale delle Forze Armate e delle Forze di polizia. Si noti che, ai fini del godimento dell’agevolazione per l’acquisto e per il mutuo, non è di norma richiesto che l’acquirente ponga successivamente la propria residenza nell’immobile acquistato; per godere di altre e diverse agevolazioni, quali IMU e detrazione degli interessi del mutuo dall’IRE (ma anche in caso di reiterazione dell’acquisto della prima casa), occorre che l’immobile sia adibito ad abitazione principale del contribuente.
B) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato; né, su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata, anche o in comunione con il coniuge, con le agevolazioni prima casa. Dunque la comproprietà di una casa con soggetti diversi dal coniuge (ad esempio una casa ereditata insieme a fratelli/sorelle) non è ostativa all’acquisto della prima casa, e la proprietà (o altro diritto reale) su una casa o quota di casa sita in un Comune diverso è ostativa solo se per l’acquisto si è goduto dell’agevolazione prima casa. Occorre anche precisare che la Legge Finanziaria 2016 (art. 1, comma 55, L. 208/2015) ha facilitato il cambio della prima casa, stabilendo che l’acquirente, che abbia già goduto della stessa agevolazione per un precedente acquisto, possa impegnarsi ad alienarla entro un anno dall’acquisto della “nuova prima casa”. Attenzione, però, questa facoltà è consentita solo ove la casa già posseduta sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa: diversamente l’alienazione della stessa dovrà avvenire prima del nuovo acquisto.
Quando si può decadere dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e per il mutuo?
A) il primo caso è quello della dichiarazione mendace sul possesso dei requisiti: es. residenza in un Comune diverso; mancato svolgimento dell’attività nel Comune ove si trova l’immobile acquistato; possesso di altra casa idonea ad abitazione
B) il secondo caso è l’inadempimento di obblighi assunti nell’atto di acquisto: mancato trasferimento entro diciotto mesi della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato; mancata alienazione della vecchia prima casa entro l’anno dall’acquisto della nuova
C) il terzo caso è l’alienazione della prima casa entro cinque anni dal suo acquisto. Con una importante deroga, in quanto la prima casa può essere alienata a condizione dell’acquisto di una nuova prima casa entro un anno dalla vendita. In questo caso, a differenza che per il primo acquisto, la casa deve essere adibita ad abitazione principale dell’acquirente. Inoltre, nel caso di riacquisto entro l’anno, l’acquirente ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta pagata in occasione del precedente acquisto, nei limiti peraltro dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Che sanzione è prevista in caso di decadenza?
Recupero della differenza di imposta, oltre agli interessi maturati, e inoltre una sovrattassa pari al 30% della differenza.
Per gli acquisti agevolati under 36 si veda “VENDITA e MUTUO GIOVANI“.