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Le Imposte sugli Acquisti Immobiliari

Per gli atti pubblici ricevuti e le scritture private da lui autenticate, il notaio ha l’obbligo di procedere alla registrazione, previa liquidazione e versamento delle imposte.

In questa scheda si tratterà delle imposte applicabili al trasferimento immobiliare a titolo oneroso (vendita, permuta, ecc), quando l’atto non è soggetto ad IVA, rinviando alla voce ACQUISTI IMMOBILIARI SOGGETTI AD IVA, per gli altri, precisando:

a) che sono sempre gravati da imposta proporzionale di registro gli atti che vedono, quale venditore, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; mentre non vale la reciproca, in quanto non sempre una vendita effettuata da un soggetto che agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione è gravato dall’IVA e sfugge all’imposta proporzionale di registro (vedasi la voce ACQUISTI IMMOBILIARI SOGGETTI AD IVA);

b) che vige il principio di alternatività: quando un trasferimento è soggetto ad IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali possono essere in misura fissa o proporzionale (3%+1%) in funzione della natura del bene.

L’imposta di registro è disciplinata dal T.U. approvato con D.P.R. 131/1986, modificata in misura rilevante, quanto ai trasferimenti immobiliari, con l’art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Tale norma ha apportato una semplificazione del sistema, stabilendo che l’imposta di registro proporzionale assorbe in sé l’imposta di bollo e le imposte ipotecarie e catastali; non tuttavia la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale, che sono dovuti nella misura di euro 50 ciascuno.

L’imposta di registro si applica con aliquote diverse in funzione della natura del bene: per i fabbricati nella misura del 9%, salvo il caso di acquisto della prima casa e relative pertinenze (sul punto si rinvia a: VENDITA E MUTUO PRIMA CASA), ove l’aliquota è il 2%; per i terreni nella misura del 15% se trattasi di terreni agricoli (salve le agevolazioni previste per gli imprenditori agricoli a titolo principale), nella misura del 9% negli altri casi.

In ogni caso l’imposta non può essere inferiore ad euro 1.000, cui vanno sommati euro 100 per la tassa ipotecaria ed il tributo speciale catastale.

Una particolarità riguarda la base imponibile: se l’acquisto ha ad oggetto un immobile a destinazione abitativa (non rileva la destinazione di fatto, ma la classificazione catastale: gli immobili destinati ad abitazione sono classificati in categoria A, salva la categoria A/10 riservata agli uffici) e/o una pertinenza dello stesso (box, cantina, ecc.), tanto se acquistata nello stesso atto quanto in atti diversi, l’aliquota può essere calcolata, su richiesta dell’acquirente, non sul prezzo ma sul valore catastale, quest’ultimo risultante dall’applicazione alla rendita di un moltiplicatore fissato in misura diversa, 115,5 per la prima casa e 126 per la casa diversa dalla prima. Detta opzione è in genere vantaggiosa, sia perché di regola il valore “catastale” è inferiore al prezzo, sia perché tale modalità di applicazione dell’imposta impedisce all’Agenzia delle Entrate di procedere all’accertamento del maggior valore dell’immobile, ciò a condizione, peraltro, che il prezzo sia stato dichiarato in modo veritiero e con indicazione analitica degli strumenti di pagamento.

Per gli immobili non aventi destinazione abitativa, ma uso ufficio (A/10), negozi (C/1), ed altri, inclusi i box, magazzini, ecc, non acquistati come pertinenze dell’abitazione, l’imposta si applica invece sul prezzo, e l’Agenzia delle Entrate può procedere all’accertamento del maggior valore dell’immobile.

Se l’atto di acquisto è stato preceduto da un contratto preliminare, ovvero da una proposta accettata tramite agenzia, si applica l’imposta fissa di euro 200 e l’imposta proporzionale sulle somme versate a titolo di acconto o caparra: nella misura del 3% nel primo caso, e dello 0,25% nel secondo. L’imposta proporzionale (non quella fissa) potrà essere poi recuperata in sede di atto definitivo, sottraendone l’importo a quello dovuto per tale ultimo atto, ed anche in modo tale che il netto dovuto risulti inferiore ad euro 1.000. Sarà dovuto anche il bollo nella misura di euro 16 ogni quattro fogli. Se l’importo corrisposto in sede di registrazione del contratto preliminare fosse superiore a quello dovuto per l’atto definitivo, della differenza potrà essere chiesto il rimborso.

Qualora il contratto preliminare fosse stato stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, esso sarò soggetto a trascrizione, e quindi sarà dovuta anche l’imposta ipotecaria (in misura fissa) e la tassa ipotecaria, e tutti i tributi verranno riscossi, liquidati e versati dal notaio, secondo le regole comuni.

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