Vendita e Mutuo Giovani

Febbraio 18, 2022

L’art. 1 comma 151 della L. 30 dicembre 2021 n. 234 (legge di bilancio 2022) ha prorogato fino al 31 dicembre 2022 le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e per il relativo mutuo in favore dei soggetti sotto i 36 anni già previste fino al 30 giugno 2022 dal decreto c.d. “Sostegni bis” (D.L. 25 maggio 2021 n. 73 convertito in L. 106/2021).

Pertanto, per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2022, da parte di soggetti che hanno meno di 36 anni, e che non li compiranno nell’anno in cui l’atto è stipulato (quindi, di fatto, i soggetti nati dal giorno 1 gennaio 1987 in poi), e che siano titolari di un ISEE non superiore a 40mila euro, i quali procedano all’acquisto di una prima casa essendo in possesso di tutti i relativi requisiti (per i quali si veda la scheda VENDITA E MUTUO PRIMA CASA), spetta un ulteriore beneficio consistente nell’esenzione dalle imposte di registro e ipocatastali ovvero, in caso di operazione soggetta a Iva, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo versato in relazione all’acquisto; il bonus può essere sfruttato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure può essere utilizzato in compensazione tramite F24. Inoltre, i finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili cui è applicabile la disciplina di favore per gli under 36 sono esenti dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente prevista per la “prima casa”.

L’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (pertanto l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022).

La DSU è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare. Il soggetto richiedente autodichiara le informazioni che non siano già acquisite dagli archivi dell’INPS e dell’Agenzia delle entrate. La DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la
situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella dichiarazione sostitutiva unica. Con la presentazione di tale dichiarazione è, quindi, possibile richiedere il rilascio della propria attestazione ISEE.

Si suggerisce, per il conseguimento dell’ISEE, di rivolgersi ad un CAF.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate (circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021) ha precisato che il
contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data dell’atto; pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. E’ opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente.

In caso di variazione in meno della situazione reddituale e patrimoniale rispetto a quella rappresentata nell’ISEE ordinario (che fa riferimento ai dati relativi al secondo anno anteriore), ricorrendo le condizioni previste dal D.Lgs. 147/2017 (perdita dell’attività lavorativa o del trattamento previdenziale o assistenziale, significativa riduzione del reddito familiare o della situazione patrimoniale) è data possibilità di avvalersi di un ISEE corrente.

L’agevolazione spetta in tutti i casi per i quali spetta l’agevolazione per l’acquisto della prima casa; quindi, oltre che per l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione, anche per l’acquisto di pertinenze del medesimo, limitatamente ad una per ciascuna categoria. Se viene acquistata una seconda pertinenza, l’agevolazione non spetta per detto ulteriore immobile, per il quale è dovuta l’imposta nella misura ordinaria (con applicazione dell’imposta di registro nella misura minima di euro 1.000, ovvero, se trattasi di acquisto soggetto ad IVA, delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale).

In caso di acquisto congiunto da parte di un soggetto avente i requisiti con altro soggetto che ne sia privo, l’agevolazione spetterà al solo contribuente avente diritto, mentre per l’altro si applicheranno le regole ordinarie, con le stesse conseguenze esaminate nel paragrafo precedente.

L’agevolazione non si estende al contratto preliminare, che sconterà l’imposta di registro, bollo ed eventualmente le imposte ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, salva la facoltà di presentare istanza di rimborso degli importi pagati a titolo di acconto o caparra.

In caso di acquisto soggetto ad IVA, ferma l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse
ipotecarie. Inoltre al contribuente spetta un credito d’imposta pari all’IVA versata. Come detto sopra, il bonus può essere sfruttato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure può essere utilizzato in compensazione tramite F24.