Un tema caldo – anzi caldissimo – per le famiglie italiane. In base al Rapporto “Gli immobili in Italia 2019” prodotto dall’Agenzia delle Entrate, risulta infatti che circa il 63% dei contribuenti italiani è proprietario di immobili o di quote immobiliari. Il dato è al 2016, ma rappresenta un ordine di grandezza attendibile anche oggi.
È bene osservare anzitutto che nell’acquisto della tanto desiderata prima casa si attiva una componente emotiva molto forte. La ricerca della casa “perfetta” per le nostre esigenze e le nostre finanze può infatti richiedere molto tempo e quando la si trova cresce la paura di perdere l’occasione e, come conseguenza, diminuisce l’attenzione verso alcuni aspetti fondamentali dell’operazione. Ricordiamo che si tratta di un percorso dal forte valore esistenziale ed è il più importante investimento finanziario delle famiglie italiane.
Spesso, l’acquirente, soprattutto se è alla prima esperienza di acquisto immobiliare, tende a farsi guidare dall’agenzia intermediaria o a concentrarsi molto sulla data del rogito , vista però come momento formale conclusivo per il quale serve “per forza” un notaio. Un approccio a nostro avviso molto rischioso.
In questo articolo, vogliamo perciò offrire ai futuri acquirenti alcuni consigli pratici per evitare di cadere in disattenzioni che possono avere conseguenze estremamente negative sulle finanze e sulla serenità della famiglia. Una volta individuata la casa da acquistare, prima di formulare una proposta di acquisto o di firmare un compromesso, è infatti opportuno compiere i passi giusti.
L’acquisto della prima casa non è il momento per il “fai da te”, per cui è fondamentale avvalersi di professionisti seri che possano presidiare l’intero processo. In particolare, sottolineiamo che è importante coinvolgere tempestivamente il proprio notaio di fiducia, nel duplice ruolo di esecutore di alcuni controlli preventivi e di guida per uno svolgimento ordinato dell’intero processo di acquisto. Tanto più che l’anticipato ricorso al notaio non comporta in genere alcun incremento dell’onorario professionale, dato che il complesso dell’attività svolta dal professionista non muta.
Anzitutto, quindi è necessario aver ben chiaro:
- quale sia il ruolo dell’agenzia immobiliare;
- l’importanza della scelta del notaio.
Successivamente, è fondamentale comprendere la rilevanza dei seguenti controlli:
- La conformità catastale
- La regolarità urbanistica
- Lo stato degli impianti (elettrico, idrico, gas)
I pagamenti delle spese condominiali
- L’esistenza di eventuali formalità pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche e
pignoramenti)
Procediamo con ordine.
1. Ruolo dell’agenzia immobiliare. Di solito, i mediatori immobiliari vengono incaricati dal venditore ed è con l’agenzia che ha fatto visitare l’immobile che i compratori si trovano poi a dialogare. Compito dell’agenzia è far raggiungere un accordo tra le parti, che si perfeziona con l’accettazione, da parte del venditore, della proposta sottoscritta dall’acquirente, mentre esula dalla sua responsabilità (e in genere anche dalla sua competenza) lo svolgimento di verifiche riguardanti l’immobile; anche se talune agenzie sono in grado di effettuare una prima sommaria valutazione, è assolutamente necessario che l’acquirente richieda, prima della stipula dell’atto definitivo, un passaggio presso il notaio per la sottoscrizione di un preliminare (compromesso). In questo caso la conclusione dell’accordo mediante l’incontro tra proposta ed accettazione si intende condizionata al benestare del notaio incaricato dall’acquirente, e la caparra che accompagna la proposta dell’acquirente andrà a lui restituita qualora il notaio, anche in sede di redazione del preliminare, attestasse l’impossibilità o l’inopportunità di stipulare l’atto.
2. Scelta del notaio. Nel caso in cui non si abbia già un notaio di comprovata fiducia, è necessario sceglierne uno con attenzione. È bene precisare che il notaio non si limita a “mettere solo una firma” dietro compenso, come erroneamente spesso si crede, ma esegue tutta una serie di verifiche a tutela del diritto e dei danari dell’acquirente, individuando in anticipo la presenza di eventuali criticità sull’immobile e consigliando le migliori azioni da mettere in atto. A ciò si aggiunge la prestazione di consulenza fiscale, sia quanto all’applicazione di agevolazioni fiscali (tra tutte particolarmente nota l’agevolazione "prima casa"), sia quanto a eventuali problematiche in ordine a detrazioni per ristrutturazioni, eco e sisma bonus, ecc. Non tutti i notai sono uguali, anche se, a ragione, si ritiene che tutti i notai siano bravi: gli incidenti nell’acquisto della prima casa imputabili ad un errore del notaio sono solo poche decine l’anno. Tuttavia, a seguito della liberalizzazione delle tariffe notarili, esistono diversi prezzi cui corrispondono importanti differenze sul livello di servizio offerto in termini di personalizzazione, assistenza e consulenza nella fase preparatoria del rogito. È prassi diffusa richiedere preventivi e compararli. In caso di transazioni poco complesse (ma non è detto che il cliente sia in grado di comprendere la complessità), in cui si pensa di avere bisogno di pochissima assistenza e consulenza, si potrà forse optare per un notaio più economico. A chi invece vive con ansia e preoccupazione l’acquisto della casa (magari perché è il primo acquisto della vita), consigliamo di scegliere il notaio che offre il servizio più completo o che ritiene possa fornire migliore assistenza. È infatti controproducente risparmiare qualche centinaio di euro sulla parcella del notaio, quando si sta compiendo un investimento che in media è di 120.000 euro, magari indebitandosi per 20-30 anni, con costi di transazione e spese iniziali che facilmente superano i 10 o 20.000 euro.
3. La conformità catastale. Lo stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita deve corrispondere alla scheda catastale, ovvero la planimetria depositata in catasto. Dal 2010 è un obbligo di legge. È pertanto opportuno richiedere già al momento della visita il disegno della suddivisione interna dell’immobile e verificarne l’aderenza con quello che vediamo. In caso di difformità evidenti fra lo stato dei luoghi e la scheda catastatale, è bene valutare la situazione il prima possibile con il proprio notaio di fiducia che può consigliare sul da farsi.
4. La regolarità urbanistica. Nel certificato di abitabilità e/o agibilità si rinviene la descrizione dell’immobile al termine dell’attività edificatoria, in conformità al progetto per il quale si è ottenuta la concessione (altro il caso di immobile in sanatoria, per il quale va verificato il completamento dell’iter di rilascio della concessione in sanatoria). Nel caso in cui si riscontrino modifiche successive, è importante verificare che tutte le corrispondenti pratiche urbanistiche presso il Comune siano state correttamente espletate. In caso contrario, ci potrebbe essere un abuso edilizio (secondo i casi, di maggiore o minore gravità). Sebbene sia una garanzia in capo esclusivamente al proprietario e quindi le relative verifiche esulino dal mandato professionale e dagli obblighi che per legge gravano sul notaio, questi può comunque fornire assistenza al cliente, e, in caso di dubbi o di casi più complessi, richiedere al venditore una relazione redatta da un tecnico, che garantisca la regolarità urbanistica e certifichi la conformità catastale dell’immobile. Lo stesso vale anche per un altro aspetto molto delicato, relativo all’assenza della c.d. agibilità/abitabilità.
5. Lo stato degli impianti (elettrico, idrico, gas). Se l’agenzia non ha provveduto alla verifica prima della formulazione della proposta, occorre assolutamente fare chiarezza prima del compromesso o del rogito, perché i lavori di adeguamento eventualmente necessari su impianti non a norma possono influire, in misura anche significativa, sul prezzo che di fatto l’acquirente paga per l’immobile. Occorre tuttavia precisare che la legge non impone al venditore di dotare l’immobile di impianti a norma, e la relativa garanzia può essere certamente esclusa. Su questo aspetto, l’assistenza del notaio diventa importante per aiutare venditori e acquirenti a comprendere i loro diritti e individuare gli interventi che restino a carico del proprietario, anche se – va detto – è una prestazione professionale che non rientra primariamente nelle competenze del notaio, soprattutto se è stato firmato un preliminare senza la sua assistenza.
6. I pagamenti delle spese condominiali. Al momento dell’acquisto dell’immobile, l’acquirente risponde assieme al venditore anche del pagamento delle spese di condominio eventualmente non saldate per l’anno in corso e per quello precedente. Su questo punto, il notaio può intervenire fornendo assistenza ai fini della trattativa economica, da un lato consigliando, ad esempio, di richiedere al proprietario il rilascio di una dichiarazione dell’amministratore del condominio (“liberatoria”) che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali (ma si tratta ormai di un aspetto che rientra nella normale attività delle agenzie), dall’altro aiutando l’acquirente ad accollarsi solo le spese di sua competenza. Come nel caso di eventuali opere straordinarie in programma sul fabbricato, che potrebbero incidere notevolmente sul budget dell’operazione e la cui attribuzione dipende da una serie di fattori che variano caso per caso.
7. L’esistenza di eventuali formalità pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche e pignoramenti). Questo è il rischio che crea problemi più di rado, grazie al lavoro dei notai. C’è però da dire che è il rischio più grave. Pertanto è buona norma nella proposta di acquisto prevedere la redazione di un preliminare (anche privato, ma redatto con l’assistenza del notaio), in modo che il notaio, già in tale fase preliminare, possa verificare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari la titolarità dell’immobile in capo ai proprietari e l’esistenza di eventuali ipoteche e/o pignoramenti. Nel caso di ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo acceso dal venditore, questa potrà essere cancellata prima o anche dopo il rogito, a seguito del saldo del mutuo residuo con una parte del corrispettivo di vendita. Diverso il discorso in caso di presenza di un pignoramento immobiliare, di una ipoteca legale a favore dell’Agenzia delle Entrate o di una ipoteca giudiziale. In questi casi, “liberare” l’immobile può essere possibile, ma a volte complesso, e può generare maggiori costi (che debbono essere pagati dall’acquirente) oltre che un allungamento dei tempi per la stipula del rogito.
Il consiglio che in conclusione diamo a chi compra casa (ma anche a chi vende) è firmare la “proposta di acquisto” e poi il “compromesso”, cioè un contratto preliminare che definisca gli accordi in modo più dettagliato, e nel quale vengano chiariti questi aspetti dell’operazione; in modo che poi la stipula dell’atto definitivo sia priva di insidie nascoste.
Insomma, anche se è vero che il nucleo della funzione notarile è concludere il processo di acquisto rendendo certa la proprietà dell’immobile con la registrazione del rogito nei pubblici registri, tuttavia l’intervento del notaio sin dall’inizio di quelle operazioni che si presentano come complesse o rischiose, determina non solo una significativa riduzione dei rischi, ma alla fine anche una riduzione, o addirittura, eliminazione dei costi imprevisti.
Come abbiamo visto, anche se l’acquisto della prima casa può sembrare un percorso irto di insidie, bastano davvero poche attenzioni e un notaio di fiducia per arrivare all’obiettivo senza sorprese e in totale serenità.
